开发投资-全国房地产开发投资同比增长10.9%

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【摆渡车倒车撞飞机】

考慮到當前我國房地產業的巨大容量、住宅不動產價值在家庭財富中的高比重以及房地產金融規模,上下游供給側結構性改革的進度,樓市穩健運行比以往任何時候都更重要。不過,從人口因素、住房整體供求態勢、經濟轉型升級的訴求看,我國房地產的增量空間就比較小了。從告別傳統增長模式,邁向高質量增長階段,房地產開發投資增速必然會下行。房地產固然是國民經濟重要產業,但絕非經濟高質量發展的主要驅動力量。破除房地產依賴,夯實社會實業精神,提升經濟活力和轉型的動力,很大程度上就是破除開發投資的依賴。

來源:每日經濟新聞◎每經特約評論員 李宇嘉昨日,國家統計局發佈今年1~6月份房地產數據。數據顯示,前6個月,全國房地產開發投資同比增長10.9%,增速比1~5月份回落0.3個百分點;房屋新開工面積同比增長10.1%,增速回落0.4個百分點。今年以來,這兩個指標累計增速均連續2個月回落。開發企業土地購置面積同比下降27.5%,降幅比1~5月份大幅收窄5.7個百分點,且連續兩個月收窄。商品房銷售面積同比下降1.8%,降幅比1~5月份擴大0.2個百分點,累計增速今年以來連續負增長,近兩個月降速有所擴大。業內認為,由於商品房銷售進入下行周期,前瞻指標土地購置也連續負增長,開發投資增速在2019年4月觸及4年半以來的最高點(11.9%)以後,迎來回落的“拐點”。

按照銷售、新開工和土地購置逐級領先開發投資的規律看,開發投資下滑有客觀性。而且,根據國家統計局數據,隨著各地嚴控高地價(高單價、高溢價率等),土地成交價款累計增速自2018年8月份以來,已連續10個月回落,近兩個月回落幅度比土地成交面積還要大。另外,2018年以來,“限地價、競配建(保障房、自持租賃住房、人才住房)”已經常態化。近期,國家啟動“地價-房價”聯動調控,將地價漲幅限制納入“一城一策”範疇。從源頭看,高地價拉動開發投資高增長式微。不過,地價推動的資本形成不會帶動實體投資,其下滑總體利大於弊。

未來,開發商還將奉行“高周轉”策略,而房地產企業市場集中度提升後,無論是從土地出讓到交付的周期,還是精裝修的占比,都將會明顯加快和提升。而且,經過2014年~2016年“去庫存”之後,2017年~2018年,各地進入主動“補庫存”的土地出讓增長期。這兩年,全國土地購置面積分別增長15.8%和14.2%。綜上,由房屋施工進度加快、開發商主動“補庫存”推動的開發投資將會明顯反彈,並對沖土地出讓價款下行對開發投資的衝擊。此外,儘管今年以來土地成交價款連續下降,但此前的3年卻分別增長19.8%、49.4%和18%。同時,近兩年土地溢價率下降,但絕對價格水平還在高位,而土地成交價款分期繳納,併在繳納時計入開發投資。因此,房地產開發投資增速“高位平衡”、緩慢下行將是主基調。

當前,房地產供給側結構性改革正在推進。一方面,人口開始向都市圈流動,這些區域將是未來住房需求的主力區域。另外,國家未來要全力建設19個都市圈,既有粵港澳大灣區、長三角一體化等國家戰略層面的,也有像成渝、長江中游等區域層面的,還有各省打造“強省會城市”形成的圍繞省會城市的大都市。因此,上述都市圈等將是經濟的增長極,也將是人口、產業、交通、服務協同發展背景下的房地產有效增量,這些區域的開發投資將繼續保持平穩增長。

目前,人口密集和都市圈集中的東部地區,房地產開發投資(33180億元)占全國的比重高達54%。今年1~6月份,東部地區開發投資同比增長9.9%,增速比1~5月份加快0.2個百分點;另一方面,以土地開發、新房銷售為載體的開發投資已經過了高峰期。未來,都市圈和消費內需主導的城市化“下半場”,新市民、外來人群以及基於美好生活訴求的人居空間改善,將是需求主體,“租購併舉”、多渠道供給的房屋供應將崛起。比如,新增地塊配建租賃常態化,存量盤活常態化,工商業用地轉為租賃等。另外,我國城鎮化存量住房供應品質有待提升,再加上“美麗鄉村”等,都將保持開發投資穩定。

因此,由於土地成交價款下降導致的開發投資下滑,也並不需要擔心。相反,由於近年來資金面對開發企業收緊、商品住房在售庫存持續走低,各大開發商紛紛加快周轉,新開工基本保持兩位數增長,加上2016年~2018年房地產上升時期的項目相繼進入竣工交付期,施工面積連續15個月增長。今年1~6月份,房屋施工面積同比增速(8.8%),與1~4月、1~5月持平,這是自2015年以來的最高水平,由此帶動開發投資實體部分增長。比如,今年以來建築工程告別負增長,1~5月同比增長8.9%,創2015年以來近四年半最高水平;安裝工程儘管負增長,但1~5月份跌幅收窄。隨著竣工交付和業主入住高峰期的到來,安裝工程將在年底或明年轉為正增長(6月數據未公佈)。